1. Un bailleur a-t-il le droit d’augmenter le loyer initial?
Oui. Sur le principe, les augmentations ne sont pas plafonnées. Mais, si la hausse est abusive, le nouveau loyer peut être contesté. Attention: si la démarche n’est pas faite dans les délais, il rentre en vigueur, abusif ou non.
2. Un locataire peut-il revenir sur sa signature?
Oui, s’il a été contraint de conclure le contrat par nécessité personnelle ou familiale ou si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (plus de 10%). C’est également possible si la région est sujette à une pénurie sur le marché du logement. Tel est le cas si le taux d’appartements vacants est inférieur à 1,5%.
3. La formule officielle indiquant l’ancien loyer au changement de locataire est-elle obligatoire?
Non. Seuls les cantons peuvent l’ordonner en cas de pénurie de logements. En Romandie, elle est de mise dans les cantons de Fribourg, de Neuchâtel, de Genève et de Vaud. Elle indique au locataire l’ancien loyer, les motifs de l’augmentation, les délais afin de contester la hausse et les autorités compétentes pour traiter le litige. Si un propriétaire omet de la fournir, au début du contrat, le locataire peut alors contester le loyer initial en tout temps, et même des années après la conclusion du bail.
4. Le loyer initial peut-il être contesté même s’il n’a pas augmenté?
Oui. Il peut être abusif, par exemple, s’il procure au bailleur un rendement excessif. Le fait qu’il ne baisse pas avec le temps malgré le fléchissement des taux hypothécaires peut également être un indice d’abus.
5. Quelles sont les raisons pour lesquelles un bailleur augmente le loyer lors du changement de locataire?
Les raisons le plus souvent évoquées sont l’adaptation aux loyers usuels du quartier, des travaux de rénovation ou un éventuel rendement insuffisant. En cas de contestation, le bailleur devra justifier ses prétentions en produisant toutes les pièces nécessaires, ce qui est, en pratique, très compliqué pour lui.
6. Quelles démarches dois-je entreprendre pour contester le loyer?
Une requête écrite doit être adressée à la Commission de conciliation du lieu de situation de l’immeuble dans les trente jours qui suivent la remise des clés. Le locataire est ainsi à l’abri d’un refus du bailleur de lui remettre l’appartement.
7. Si je conteste le loyer initial, ai-je droit à une réduction de loyer immédiatement ou dois-je attendre la fin de la procédure?
Tant que dure la procédure, le loyer tel que convenu dans le bail doit être versé chaque mois au propriétaire. En revanche, si le locataire obtient finalement gain de cause, il a droit au remboursement rétroactif des sommes payées en trop depuis le début du contrat.
8. Quelle est la durée de ces démarches?
En cas de contestation, l’autorité de conciliation va convoquer le bailleur et le locataire et les pousser à trouver un arrangement. Si aucun accord n’est trouvé, elle peut rendre une proposition de jugement qui est, ensuite, susceptible de recours au Tribunal des baux. Selon la complexité du cas, la procédure peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois et, plus rarement, un an ou plus.
9. Si j’obtiens gain de cause, ma garantie bancaire doit-elle aussi être réadaptée?
Oui. La loi prévoit que le bailleur ne peut demander une garantie qui dépasse trois mois net. Ainsi, si le locataire obtient une réduction du loyer intial, il peut également réclamer que la caution déposée au début du contrat soit réduite en conséquence et que le solde lui soit reversé.
10. Y a-t-il un risque de perdre son logement en lançant une telle procédure?
Non. Tant que celle-ci est en cours, le locataire est particulièrement protégé. Une résiliation émanant du propriétaire est annulable pendant cette période. Cette assurance s’étend même aux trois ans qui suivent la fin du litige, dans le cas où le locataire a obtenu gain de cause ou a conclu un quelconque accord avec son propriétaire.
Silvia Diaz
