Les bases légales de la propriété par étage (PPE) sont résumées en quelques pages dans le Code civil, alors que son fonctionnement est très complexe.

La propriété par étage (PPE) met l’achat d’un appartement ou d’une maison à portée de nombreux ménages. Chaque année, des milliers d’acheteurs se lancent dans l’aventure.

Cette forme de propriété implique toutefois, comme son nom l’indique, de cohabiter avec ses voisins en partageant avec eux des espaces communs, des règles de vie au quotidien et une cagnotte, le fameux fonds de rénovation.

Un mode de vie très bien résumé dans le proverbe «Aime ton voisin, mais ne taille pas trop ta haie»: dans une PPE, on peut devenir très bons copains, à condition de préserver un espace pour soi… et de respecter celui des autres. Ce qui implique de respecter les règles élémentaires du droit de voisinage.

Les bases légales de la propriété par étage (PPE) sont très succinctes: elles se résument dans les articles 712 et 647 du Code civil, sur quelques pages, alors que le fonctionnement de cette forme de propriété est complexe. La loi fixe les grands principes de la cohabitation, mais c’est souvent la jurisprudence qui en précise les règles.

Après avoir posé les bases théoriques de la PPE, cet ouvrage aborde des problèmes très concrets, avec de nombreux exemples. Comment choisir le logement adéquat? Quel budget prévoir? Où s’arrête l’espace privé, où commencent les parties communes? Comment se prennent les décisions? Qui paie quoi? Comment gérer un conflit?

Si rien ne remplace le respect mutuel et un minimum d’échanges verbaux pour vivre en bonne entente avec ses voisins, les relations seront plus saines si elles reposent dès le début sur des bases claires.

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Sommaire

CHAP. I – L’achat de la PPE

Propriétaire ou locataire.   10

• La PPE, à moi la liberté   10

• L’enfer, c’est les autres   10

Le financement de la PPE    11

• Etablir un budget    11

• Les fonds propres    12

• L’hypothèque    16

Les impôts     18

• Patrimoine imposable    18

• Charges déductibles    18

Trouver l’objet adéquat    19

• Au bon endroit    19

• Trouver la perle rare    19

Acheter un appartement neuf    20

• L’achat sur plan    20
• L’achat d’un appartement neuf achevé    22

Acheter un appartement ancien    22

•   Indispensable, l’œil de l’expert    22
•   La période de transition    24
•   Fonds de rénovation et comptabilité    24

Promesse et contrat de vente    25

•  La promesse d’achat et la convention de réservation    25
•  Le contrat de vente    25
•  L’acte authentique    27
•  L’inscription au Registre foncier    27

La réception du logement    27

•   Le constat    27
•   Signaler les défauts    27

CHAP. II – LA PPE, UNE FORME DE COPROPRIETE

Constitution de la PPE    33

•   L’acte constitutif    33
•   Le droit de superficie    34

La quote-part    35

• L’importance de la quote-part    35
• Modification devant notaire    36
• Action en rectification    36

Les parties exclusives    37

• Le critère de clôture    37
• Accès propre    37
• Dans l’appartement    37
• Restrictions du règlement    38
• Portes et fenêtres    39
• Seul maître à bord    39

Les parties communes    39

• Répartition à option    40

Partie exclusive ou commune, zone grise    40

Droit de jouissance exclusif    44

• Servitude et location    45

La sous-communauté    45

CHAP. III – PPE: LES REGLEMENTS

Le règlement de la PPE    50

•   Dispositions légales minimales    50
•   Un règlement écrit    50
•   La mention au Registre foncier    51
•   Majorité qualifée ou unanimité    51

Le règlement d’immeuble, pour le quotidien    53

•   Un règlement par sous-communauté    54

Les conflits au sein de la PPE    54

•   Utilisation des parties communes    54
•   Utilisation des locaux exclusifs    54

Les conflits de voisinage avec des tiers    57

•   Parties communes et voisinage    57

Sanctions contre un propriétaire    57

Quand le torchon brûle    58

•   Le procès civil    58
•   La médiation    59
•   Déposer plainte auprès de la police    60

CHAP. IV – LES FRAIS D'ENTRETIEN

L’entretien de l’appartement    64

L’entretien de la PPE    64

•   Les travaux nécessaires    65
•   Les travaux utiles    66
•   Les travaux somptuaires    67
•   Majorités bafouées    67

Travaux sur des parties communes en usage exclusif    68

La répartition des frais communs    68

•   Répartition selon les quotes-parts    69
•   Autres clés de répartition    69
•   Modifier la répartition    71
•   Les exceptions à la règle    71

Les contributions régulières aux charges    73

Le fonds de rénovation    73

•   Préserver la valeur du bâtiment    73
•   A bon escient    73
•   En cas de vente    75

Les mauvais payeurs    76

•   Perte à charge de la copropriété    76
•   La procédure à suivre    76
•   L’hypothèque légale    77