Il y a les chaudières à mazout ou à gaz, le chauffage à distance, la pompe à chaleur ou la bonne vieille cheminée. Si les techniques pour rester au chaud ne manquent pas, le coup de froid peut frapper le locataire à la réception de sa facture de charges. Quelques bases pour y voir plus clair.
1.A quelles conditions doit-on payer des charges?
Au début de leur relation contractuelle, le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur le paiement d’un loyer mensuel d’un logement. Si le contrat ne dit rien de particulier, le montant est présumé couvrir aussi les dépenses liées directement à l’usage de l’habitation comme le chauffage et l’eau chaude. Mais, si des frais accessoires sont mentionnés en sus dans le bail, ils devront être payés. Ces charges doivent être détaillées précisément sur le contrat, sinon leur perception est illégale.
2.Quelles sont les diverses formes de paiement des charges?
On peut distinguer les trois possibilités suivantes.
⇨ Acompte: chaque mois une provision doit être avancée pour couvrir les frais annexes. Une fois par année, le propriétaire établit un décompte sur la base des frais effectifs. En fonction du résultat, il verse une ristourne ou réclame un supplément. C’est de loin le système le plus courant.
⇨ Forfait: il s’agit d’un montant fixe payable chaque mois. Il n’y a pas de décompte annuel. Si la somme convenue est trop basse ou trop haute, le bailleur comme le(s) locataire(s) peuvent être perdants.
⇨ Facturation directe: le bail décrit avec précision les frais qui ne font pas partie du loyer et que le locataire va devoir régler au fur et à mesure. Exemple de clause valable: «Le locataire paie directement les factures liées à la fourniture du chauffage et de l’eau chaude.»
3.Quels sont les frais susceptibles d’être payés en plus du loyer?
Le plus souvent, il s’agit du chauffage et de l’eau chaude. Si tel est le cas, les coûts directement en lien avec ces postes sont inclus: le carburant bien entendu, mais aussi l’entretien de la citerne, le ramonage, le détartrage du chauffe-eau ou la surveillance des installations. Le bailleur peut aussi facturer à part – pour autant qu’il le mentionne clairement sur le bail – la conciergerie, l’électricité des locaux communs, les frais de jardinage ou encore la taxe d’épuration. En revanche, il n’est pas autorisé de faire payer en sus les assurances de l’immeuble, les pièces de rechange, l’entretien des logements ou des impôts liés au bâtiment.
4.Comment vérifier la facture?
Sur simple demande, le propriétaire doit transmettre gratuitement à l’intéressé le décompte détaillé, poste par poste, et le tableau de répartition entre les locataires. En cas de doute, il peut consulter les factures originales au bureau du bailleur ou de la régie. Il est également possible d’en demander une copie pour vérifier qu’elles correspondent bien à ce qui a été porté en compte, car seuls les frais effectifs peuvent être refacturés.
5.Si le bailleur n’établit pas de décompte alors que des acomptes sont payés?
Le bailleur doit établir le décompte au moins une fois par année, et faire parvenir au locataire le supplément ou la ristourne dans un délai d’environ cinq mois dès la date du bouclement. S’il néglige de le faire, le lésé peut, après avoir mis en demeure son bailleur, saisir l’Autorité de conciliation en matière de bail à loyer pour exiger la production des comptes. Si, malgré une intervention judiciaire, rien ne se passe, le remboursement des acomptes versés peut être réclamé.
6.Comment se faire rembourser des charges payées et non mentionnées dans le bail?
Les frais accessoires doivent être clairement mentionnés sur le contrat de bail pour être exigibles. Si tel n’est pas le cas et que le locataire les a réglés à tort, il est en droit de les récupérer sur les dix dernières années. Dans un premier temps, il doit interpeller le bailleur pour en demander la restitution. Si rien ne se passe, il devra alors saisir la Commission de conciliation au plus tard un an après avoir découvert l’erreur.
Silvia Diaz
