Problèmes d’humidité, murs défraîchis, nuisances d’un chantier, etc. Autant de défauts qui pourrissent parfois la vie des locataires. Présentation, en six questions, des droits des locataires.
1. La réparation d’un défaut est-elle toujours à la charge du propriétaire?
Non. Le locataire répare lui-même les dégâts qu’il cause (par exemple un tapis brûlé
par une cigarette), sans oublier toutefois de contacter son assurance responsabilité civile. La facture finale tiendra cependant compte de l’amortissement, estimé à l’aide d’une tabelle (lire plus loin). De plus, le locataire remédie à ses frais aux menus défauts apparaissant en cours de bail, conformément à l’usage local. En effet, les règles et usages locatifs cantonaux dressent une liste des petites réparations à la charge du locataire (remplacement d’un flexible de douche, d’une prise endommagée, etc.). Celui-ci doit par ailleurs assumer les travaux dont le coût reste modique (généralement moins de 100 ou 150 fr.).
Les défauts plus importants seront en revanche réparés aux frais du bailleur (gérance ou propriétaire).
2. Peut-on exiger une baisse de loyer en raison d’un défaut?
Oui. Le locataire peut exiger une réduction de loyer à partir du moment où le bailleur a
eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259 d du Code des obligations, CO). Il n’existe pas de tarifs pour chiffrer la baisse, mais on peut se référer à la jurisprudence. En cas de refus, il est possible de saisir, gratuitement, l’autorité de conciliation en matière de bail (1).
3. Peut-on consigner le loyer en raison d’un défaut?
Oui. Le locataire fixe alors par écrit (de préférence par lettre recommandée) un délai raisonnable au bailleur en lui signifiant qu’à défaut de réparation dans ce laps de temps, il consignera les prochains loyers auprès de l’office désigné par le canton. A l’échéance du délai, il avisera le bailleur par écrit que la consignation va avoir lieu. Mais attention: seuls les loyers futurs seront bloqués. Puis, si les réparations ne sont toujours pas effectuées, il faudra saisir l’autorité de conciliation dans les trente jours suivant l’échéance du premier loyer consigné (art. 259 h CO).
4. Si le bailleur reste inactif, le locataire peut-il commander lui-même les travaux et lui adresser la facture?
En théorie oui, du moins pour les défauts dits «de moyenne importance», qui entraînent une diminution de confort sans entraver considérablement l’usage de la chose louée (par exemple peintures écaillées ou lave-vaisselle en panne). Mais en pratique, il n’est pas très prudent d’agir de la sorte, car il faudra payer la facture dans un premier temps. Il est préférable d’opter pour la procédure de consignation (voir question précédente).
5. A partir de quel degré d’usure peut-on exiger la réfection du logement?
Il n’est pas aisé de déterminer à quel moment l’usure normale (par exemple le jaunissement des tapisseries) représente un défaut. Pour faciliter la résolution des litiges, les groupements de propriétaires et de locataires se sont mis d’accord pour établir une tabelle d’amortissement(1). Pour prendre un exemple, la durée de vie moyenne des peintures de type dispersion est de huit ans. A l’échéance, la réfection est en principe à la charge du propriétaire.
6. Après des travaux d’entretien courant, le loyer peut-il être augmenté?
Non, car l’entretien fait partie des obligations du propriétaire et ne peut pas être répercuté sur le locataire.
Suzanne Pasquier
(1) Adresses et informations complémentaires sur le site www.asloca.ch
Plus d’informations dans le dossier édité par Bon à Savoir et entièrement actualisé: commande en p. 48. 144 p., 35 fr. (rabais de 5 fr. pour nos abonnés).
