Les raisons pour lesquelles les locataires mettent la main à la pâte eux-mêmes sont diverses. Les uns entendent remédier à l’absence d’entretien par le propriétaire, les autres souhaitent refaire leur intérieur selon leurs goûts. Suivant le cas de figure, les conséquences sont différentes. Aperçu de la situation en cinq questions.
1. Lorsque le logement est en mauvais état, qui doit procéder aux travaux de réparation?
L’obligation générale d’entretien incombe au bailleur, c’est-à-dire au propriétaire ou à la gérance qui le représente. Il veille à ce que les peintures, tapisseries ou sols soient refaits régulièrement, de même qu’il maintient en bon état les installations sanitaires et les appareils faisant partie de l’équipement initial de la cuisine. De son côté, le locataire assume la réparation des menus défauts apparaissant en cours de bail, lorsque les frais qui en découlent restent modestes (en principe inférieurs à 150 fr.).
Par ailleurs, le locataire assume les réparations des dégâts qu’il occasionne lui-même, moyennant une participation financière du bailleur, lorsque l’installation n’est plus neuve.
2. Que faire lorsque le propriétaire conteste la vétusté des peintures ou des sols?
Il arrive, en effet, que le bailleur estime que la tapisserie jaunie est encore en bon état ou que le parquet des années soixante fait encore l’affaire. Pour lui faire entendre raison, on peut alors invoquer la tabelle de longévité(1) des installations, établie par les associations de propriétaires et de locataires pour faciliter le règlement des litiges. Ainsi, la durée de vie moyenne d’une tapisserie «ingrain» est de 10 ans, celle d’un parquet en bois massif de 40 ans, etc.
3. Si le propriétaire n’entretient pas correctement, le locataire peut-il commander les travaux lui-même?
C’est théoriquement possible en cas de défaut de moyenne importance, qui restreint l’usage du logement sans toutefois l’entraver considérablement: par exemple des peintures ou des parquets usés. Le locataire doit alors donner un dernier délai au bailleur pour faire le travail. A l’échéance, il sollicitera lui-même une entreprise, et adressera ensuite la facture au propriétaire.
Mais, dans la pratique, cette option est risquée: le bailleur qui conteste le défaut refusera peut-être de régler la facture. De plus, il n’est pas toujours aisé de distinguer entre les défauts de moyenne importance et les défauts graves, pour lesquels le locataire ne peut pas se substituer au bailleur. Pour toutes ces raisons, il est préférable de procéder à une consignation de loyer, avec l’aide d’un spécialiste (par exemple l’Asloca).
4. Le locataire peut-il rénover son intérieur selon ses goûts?
Toute modification des locaux nécessite un accord écrit du bailleur (art. 260 a CO). En repeignant les chambres d’enfants en bleu et en rose sans rien demander, le locataire s’expose en effet à devoir remettre les locaux dans leur état initial à son départ. S’il procède à une rénovation importante, comme l’abattement d’un mur entre deux pièces, il risque même une résiliation du bail, au cas ou le propriétaire venait à le découvrir.
Lorsque le bailleur donne son consentement, cela ne signifie pas encore qu’il acceptera de conserver les peintures roses ou bleues sans contrepartie financière à la fin du contrat. Il est donc prudent de faire préciser ce point dans l’accord.
En cas d’obligation de remise en état, il faudra par ailleurs tenir compte de l’amortissement des installations, selon la tabelle évoquée à la question 2. Par exemple, si la peinture bleue recouvrait celle usée, le locataire n’aura finalement rien à payer à son départ.
5. Le locataire peut-il exiger une indemnité pour la plus-value?
Si, à la fin du bail, la rénovation effectuée par le locataire, avec l’accord préalable du bailleur, apporte une plus-value considérable au logement, le locataire peut exiger une indemnité (art. 260 a CO). Comme le terme «considérable» est sujet à interprétation, il est préférable de prévoir l’indemnité à l’avance, dans l’accord sur la rénovation.
Suzanne Pasquier
(1) Tabelle à consulter sur le site www.asloca.ch –> infos pratiques –> tabelles
