Un locataire ne peut pas être expulsé de son appartement du jour au lendemain comme un squatteur. Le droit du bail prévoit toute une série de dispositions pour que le propriétaire ne puisse pas faire tout et n’importe quoi. Voici un aperçu des conditions qui régissent la résiliation d’un contrat de bail et les possiblités dont dispose le locataire pour contester une telle décision.
1.Sous quelle forme et dans quel délai un bailleur peut-il donner le congé?
Si le bail est de durée indéterminée et qu’il s’agit d’un congé ordinaire, le bailleur doit respecter le préavis et l’échéance du contrat, tout en utilisant une formule officielle de résiliation. Il s’agit d’un formulaire édité par les cantons, qui contient des informations spécifiques: les délais de recours, les autorités à qui s’adresser pour s’opposer et/ou demander une prolongation. Le document doit indiquer la date de la fin du bail et être signé par le bailleur ou son représentant. Dans le cas d’un logement de famille, la notification doit se faire sous pli séparé aux deux conjoints, même si l’un d’eux n’est pas titulaire du contrat.
Un avis qui parviendrait au locataire sur simple lettre ou un vice de forme dans l’expédition de la formule – notamment si elle n’est pas adressée aux deux conjoints séparément – rendent le congé purement et simplement nul.
2.Pour quels motifs un propriétaire peut-il mettre fin à un bail?
En théorie, le bail est un contrat précaire. Le bailleur peut le résilier pour autant que le motif du congé ne soit pas contraire à la bonne foi. Il est, par exemple, admissible que le propriétaire souhaite récupérer son logement pour lui ou ses proches ou veuille le vendre. Selon une jurisprudence controversée, c’est également le cas s’il nourrit le projet de le relouer plus cher, pour autant qu’il démontre que le loyer actuel se situe nettement en dessous des prix du marché ou lui procure un rendement insuffisant.
3.Quels sont les congés qui peuvent être considérés comme abusifs?
L’article 271a du Code des obligations en dresse une liste. C’est le cas, notamment, des résiliations données à titre de représailles – à la suite, par exemple d’une demande de baisse de loyer – ou si le but est d’intimider le locataire pour qu’il accepte une hausse ou une modification de son contrat. Sont églalement abusifs les congés donnés pendant les procédures judiciaires et dans les trois ans qui suivent leur clôture, pour autant que le locataire ait obtenu gain de cause ou s’il a conclu, même hors procès, un arrangement avec son bailleur à la suite d’un litige. Si c’est au juge de se prononcer sur la validité d’une résiliation, la preuve d’un abus doit être apportée par le locataire.
4.Puis-je contester une résiliation qui me paraît injustifiée?
Oui. Le bailleur est tenu de motiver sa décision si on le demande. Si les raisons avancées paraissent douteuses, le destinataire dispose d’un délai de trente jours – dès réception de la formule officielle – pour ouvrir une action auprès de la Commission de conciliation du lieu où se situe l’immeuble. Il appartient ensuite au juge de la conciliation d’examiner la validité du congé. Lorsqu’elle estime que les raisons sont acceptables, l’autorité examine d’office si une prolongation peut être accordée. Toute la procédure est gratuite.
5.Et si j’obtiens une prolongation, de quelle durée sera-t-elle?
Si le congé est valable, elle peut aller de zéro à quatre ans à partir de la date de la fin du bail. Le locataire peut obtenir jusqu’à deux rallonges à condition qu’il prouve, à la fin de la première, qu’il a fait d’importantes recherches pour se reloger. Pour en définir la durée – qui ne peut excéder quatre ans au total –, le juge fait une pesée des intérêts en présence: quel est le degré d’urgence à reprendre les locaux pour le propriétaire? Y a-t-il pénurie de logements dans la région? Quelle est la situation des locataires et du bailleur (enfants scolarisés, revenus, etc.)?
Pour les congés extraordinaires (non-paiement du loyer, violation grave du devoir de diligence), aucune prolongation n’est accordée.
Silvia Diaz
