Une famille qui s’agrandit ou un emploi dans une autre ville, les raisons de changer de toit sont multiples au cours d’une vie. Trouver le logement de ses rêves exige souvent une décision rapide. Mais, pour éviter de devoir payer deux loyers simultanément, les locataires ont le droit de résilier leur contrat de manière anticipée en présentant un candidat solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Quels délais respecter pour mettre un terme anticipé au bail?
Le Code des obligations (CO) ne prévoit pas de délai particulier. Mais le contrat cadre romand – ayant force de loi sur Vaud, Neuchâtel, Genève et le Jura ainsi que dans les sept districts du Bas-Valais – prévoit qu’une résiliation anticipée doit respecter un délai de trente jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Le préavis peut être cependant plus long pour les logements subventionnés.
Dans quels cas le bailleur doit-il libérer le locataire sortant?
Il n’est jamais obligé de donner l’appartement à la personne proposée par le locataire sortant. Mais il doit accepter une résiliation anticipée si le repreneur présenté est:
> solvable – il ne croule pas sous les dettes (actes de défaut de biens ou poursuites inscrites) et dispose des moyens financiers lui permettant de payer le loyer et les charges. En général, ces frais ne doivent pas dépasser le tiers de ses revenus;
> objectivement acceptable – le propriétaire ne peut le refuser que s’il a des raisons concrètes et raisonnables de ne pas accepter cette candidature. Par exemple: la personne n’a pas de permis de séjour ou a fait l’objet de plaintes répétées et justifiées de ses voisins dans un autre immeuble. En revanche, les a priori personnnels d’un bailleur à l’égard de certains groupes de population (familles, ressortissants étrangers, etc.) ne sont pas valables;
> disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions – le candidat doit être d’accord de payer le même loyer que celui du locataire en place. Il est bon de savoir que ce dernier est également libéré s’il présente un repreneur qui renonce à l’appartement après s’être inscrit en raison d’une augmentation du loyer exigée par le bailleur.
Mon bail prévoit des frais de résiliation anticipée forfaitaires. Dois-je les payer?
Non. La résiliation anticipée est un droit du locataire prévu par l’article 264 CO, qui ne mentionne aucunement l’obligation de dédommager le propriétaire. Celui qui remet son logement doit effectivement payer les annonces qu’il a fait paraître, mais n’est pas tenu de verser à sa régie des dommages-intérêts. Si une clause de ce genre figure dans un bail, elle est nulle, même si elle a été signée.
Que faire si la régie refuse le candidat?
Si ce refus est injustifié et que le locataire peut le prouver – en recueillant, par exemple, le témoignage du candidat refoulé –, il doit s’adresser à la Commission de conciliation. Et lui faire alors constater que le bail a pris fin valablement à la date indiquée pour la remise. Dans tous les cas, il ne faut pas garder les clés de l’appartement au-delà de ce terme.
Si le temps presse, il faut interpeller sa régie par lettre recommandée, lui expliquer que la candidature proposée était valable et fixer une date pour l’état des lieux de sortie, le jour prévu. Le moment venu, il faudra restituer l’appartement propre et en ordre. Si le bailleur ne se présente pas au rendez-vous, les clés doivent lui être envoyées sous pli recommandé ou remises au concierge contre signature.
Une personne était intéressée, mais a renoncé au dernier moment, que faire?
En trouver une nouvelle le plus rapidement possible. Tant qu’un nouveau bail n’est pas signé, le locataire sortant est toujours responsable du paiement du loyer, mais au plus tard jusqu’à l’échéance prévue dans le contrat.
Silvia Diaz
